ลงทุนซื้อบ้าน-คอนโดฯ ไว้ แต่พอถึงคราวต้องขายหวังจะได้กำไรกลับขายไม่ได้ นอกจากกำไรไม่ได้แถมเงินจมอีกต่างหาก ถ้าตกอยู่ในสถานการณ์แบบนี้ลองดูวิธีเหล่านี้ดีมั้ย เผื่ออะไรๆ จะดีขึ้น
12 วิธีแก้ปัญหาบ้าน-คอนโดฯ ขายไม่ออก
1. ใช้นายหน้าหรือเปลี่ยนนายหน้าคนใหม่
“การขายอสังหาฯ” ไม่ง่ายอย่างที่คิด และไม่ใช่เรื่องที่ใครๆ ก็ทำได้ แต่ต้องอาศัยทักษะเฉพาะด้าน เครือข่ายคอนเนคชั่นจากนายหน้าด้วย ถ้าขายเองไม่ได้ ขายไม่ออกก็ต้องใช้นายหน้าช่วย หรือถ้าใช้อยู่ก็ยังขายไม่ได้ก็ควรเปลี่ยนนายหน้าคนใหม่
2. ลดราคา เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดีที่สุด
ไม่ใช่ลดสุ่มสี่สุ่มห้า แต่ลดราคาแล้วก็ยังมีกำไร ทั้งนี้ผลการศึกษาเกี่ยวกับ “การตั้งราคาขาย” พบว่าถ้าตั้งต่ำกว่าราคาตลาด 10% จะมีลูกค้าคาดหวังเพิ่มขึ้นจาก 60% มาเป็น 75% และถ้าตั้งต่ำกว่าตลาด 15% ก็จะได้ลูกค้าคาดหวังถึง 90%
3. ยืดหยุ่นการจ่ายเงิน
บางครั้งเงื่อนไขชำระเงินเป็นอุปสรรคสำคัญทำให้ขายไม่ได้ การปรับหรือยืดหยุ่นให้ลูกค้าจะช่วยให้บ้านและคอนโดฯ ขายออกได้ เช่น ดาวน์น้อยลงและผ่อนยาวขึ้น หรือให้ดาวน์เป็นทรัพย์สินก็ได้ ฯลฯ
4. โอนก่อน ที่เหลือค่อยจ่าย
โดยให้จ่ายดาวน์หรือเงินค่าซื้อบางส่วนก่อน ที่เหลือค่อยเคลียร์หรือชดใช้คืนภายหลังเมื่อเข้าทำประโยชน์หรือเมื่อมีรายได้เข้ามาแล้ว แต่เพื่อป้องกันความเสี่ยงตอนโอนให้แจ้งเจ้าหน้าที่ที่ดินให้ระบุในสัญญาซื้อขายอสังหาฯ เลยว่ายังชำระไม่ครบถ้วน คงค้างอีกจำนวนเท่าใด พร้อมๆ กับขอให้จดทะเบียนบุริมสิทธิในรูป “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ค้างชำระไว้
5. ใช้ “Lease Option” หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”
พูดง่ายๆ ก็คือขายบ้านภายใต้เงื่อนไขให้เช่าช่วงหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่าซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคาและเวลาที่กำหนด โดยยอมให้นำเงินมัดจำและค่าเช่าบางส่วนมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้
6. ขายส่ง (Wholesaling)
เป็นการขายในราคาถูก เพื่อเคลียร์อสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องและไปลงทุนในเคสอื่นที่คล่องตัวกว่า
7. ร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (Offer a “Soft” Joint Venture)
ส่วนใหญ่ใช้กับการขายที่ดินเปล่าภายใต้ข้อตกลงขายในราคาต่ำเป็นพิเศษ แต่จะได้ส่วนแบ่งกำไรจากการทำประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งอาจพัฒนาเป็นคอนโดฯ หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื่นๆ และอีกกรณีหากเป็นการขายบ้านมือสอง คือเจ้าของบ้านร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (นักลงทุน) ตกแต่งบ้านและทำตลาดร่วมกัน ขายได้กำไรเท่าไหร่ค่อยนำมาแบ่งกัน
8. ขายแล้วเช่ากลับคืน (Sales & Leaseback Strategies) หรือ “ขายแบบการันตีผลตอบแทน (Sales with Guaranteed Rental Yields)”
ใช้ได้ดีกับอสังหาฯ ขายยากทุกประเภท โดยเจ้าของจะนำอสังหาฯ มาจัดการในรูปโรงแรมหรืออพาร์ตเมนต์เพื่อหารายได้ นำมาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ซื้อในรูปค่าเช่า
9. ขายพร้อมสิทธิขายคืน (Sell Option)
ให้สิทธิผู้ซื้อขายกลับคืนให้กับผู้ขายได้ในอนาคตในราคาที่มีกำไรตามที่ตกลงกัน โดยผู้ซื้อมีสิทธิเลือกที่จะขายคืนหรือขายเองในตลาดก็ได้ นิยมใช้ร่วมกับกลยุทธ์ขายแล้วเช่ากลับคืน ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อจะได้รับการการันตีทั้ง Income และ Capital Gain ในเวลาเดียวกัน
10. ข้อเสนอแลกเปลี่ยน (Offer an Exchange)
เทคนิคเปลี่ยนจากผู้ขายมาเป็นผู้ซื้อ โดยอาจเป็นการแลกเปลี่ยนระหว่างอสังหาฯ ประเภทเดียวกันหรือคนละประเภท หรือแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินประเภทอื่นก็ได้
11. ปรับปรุง & จัดแต่งแล้วนำมาขายใหม่
จากการศึกษาในต่างประเทศพบว่าการรีโนเวท (Renovate) และจัดแต่งบ้านขาย (Staging) อย่างเหมาะสม จะช่วยร่นระยะเวลาขายลงได้ถึงครึ่งหนึ่ง แถมได้ราคาสูงขึ้นอีก 10-15%
12. เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ (Convert the Use)
เปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นอสังหาฯ ที่ตลาดกำลังต้องการเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้บ้านขายได้ เช่น เปลี่ยนบ้านเป็นห้องเช่า เปลี่ยนบ้านเป็นร้านค้า จากร้านค้ามาเป็นอยู่อาศัย หรือจากสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ
ที่ปรึกษาโครงการ: วิธีแก้ปัญหาบ้าน-คอนโดฯ ขายไม่ออก อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://realestatebb.com/
